退出
会员中心
2016年个人转让二手房交易税收政策

法律中国 董明 2016年07月25日


       2016年个人转让二手房交易税收政策是怎么样?北上广深城市二手房转让缴费税降低,而非北上广深城市的,所有住房只要满2年对外销售,均免征营业税。个人二手房交易的执行细则是怎么样?接下来法律快车小编为您一一介绍。

  二手房转让缴税降低

  目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规,增值税替代营业税后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  非北京市、上海市、广州市和深圳市的地区:去年的“3·30新政”对免征条件有所放松,从“满5年以上(含5年)”,调整为“满2年以上(含2年)”。今年2月又进一步“松绑”为除北上广深外,所有住房只要满2年(含2年)对外销售的,均免征营业税。

  以一套200万元的二手房为例简单计算,比较“营改增”前后税负差异。

  增值税方面,北京执行的政策为,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照5%的征收率差额征收增值税。

  契税方面,个人购买家庭唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。

  个税方面,业主个人转让不满五年或非唯一的二手房时,要按照差额的20%征收个税。需要注意的是,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  那么,同样一套房,“营改增”前后,究竟能为普通二手房业主节约多少税费呢?举例来说,北京市民李先生以200万元的价格,出售了其购买不足两年的一套60平方米二手房,假设当年买入价为100万元,缴纳税费2万元。5月1日前,这套房屋需缴纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起,这套房屋改为缴纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52万元;个税纳税额为[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7万元;契税纳税额为{200÷(1+5%)}×1%=1.9万元。通过计算可以看出,营改增后卖方税负减少0.38万元,买方减少0.1万元。(案例中不包含附加税)

  个人二手房交易的执行细则

  4月26日,财政部、国税总局联合发文,明确了个人二手房交易的执行细则。个人在2016年4月30日前已签订转让合同但未办理产权变更事项的,应缴纳增值税。

  此前,两部门已经表示,个人二手房交易由营业税改为增值税后,原有的优惠政策一律延续。5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;非普通住房对外销售的,按差额征收增值税。经过测算,实际税负并未出现太大变化,甚至略有下降。

  两部门又进一步明确,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  如果在5月1日前已签订交易合同,但尚未办理过户手续,应该缴纳营业税还是增值税呢?对此,税务总局明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

请访问发布者头像或行业名片链接确认身份和发布信息  举报

版权所有:环球华视(北京)文化传媒有限公司